Remodelar o arreglar una casa vieja requiere un desembolso de dinero importante por eso es esencial saber cómo encarar todo el proceso de principio a fin paso a paso, que renovar en cada ambiente, como hacerlo y que tener en cuenta al reconstruir una casa vieja.
Hay que tener varias cosas ya sabidas antes de comenzar a gastar dinero, como por ejemplo si se quiere construir arriba como saber si en la casa se puede construir un segundo piso, entre otras cosas.
¿Cómo o por dónde empezar la remodelación de una casa vieja?
Si estas por comprar una casa con la certeza de que hay que remodelar, o si simplemente vas a reconstruir tu casa, lo primero es hacer un diagnóstico del estado general de la vivienda antes que nada.
Hay que inspeccionar todo hasta donde se pueda, techos, paredes, humedad. Aunque hay cosas no se puede saber hasta romper o abrir como el estado de los cimientos o las instalaciones por ejemplo.
Pero si tenemos buen ojo por el aspecto y estética de la casa podemos tener una sospecha de que época es la casa y poder interpretar que tipo de cimientos puede tener o qué tipo de cañerías por ejemplo (hierro, cobre, plomo, etc.) pero el estado real lo vemos cuando descubrimos y rompemos.
Igualmente en una casa antigua hay que tener en cuenta que las instalaciones hay que renovarlas al 100% agua fría y caliente, desagües, gas y electricidad.
El diagnóstico de lo que hay que cambiar y reconstruir es la base para saber dónde estamos parados para saber que tenemos que hacer y cómo empezar, pero por sobre todas las cosas para controlar la remodelación y no frustrarnos en el proceso.
El proyecto y diseño de reconstrucción de una vivienda antigua.
Lo segundo es pensar en elaborar un proyecto y un diseño, con esto vamos a tener aún más la certeza y control que vamos a hacer exactamente. ¿Vamos a dejar las paredes y ambientes cómo están? ¿Vamos a unir ambientes? ¿Vamos a separar ambientes sin paredes? ¿Vamos a ampliar metros cuadrados más allá de la casa original?
Todo esto está contemplado en un proyecto y es muy importante hacerlo para optimizar los gastos. El arquitecto es la persona correcta para atravesar todo el proceso y llegar a un resultado satisfactorio.
Un profesional está capacitado para llevar adelante todos los pasos, desde hacer el diagnóstico para saber cómo actuar, elaborar el proyecto y diseño en base a las exigencias del comitente hasta poner en marcha la remodelación.
Ideas y consejos ¿que mantener y que no en una reforma?
Hay muchos puntos y aspectos a tener en cuenta, y en cada uno de ellos se deberá proceder de acuerdo al diagnóstico antes mencionado. A continuación analizaremos cada uno de estos puntos teniendo en cuenta algunas ideas y consejos:
Los muros y paredes.
Excepto que estén en ruinas y haya que demolerlas en las paredes hay que fijarse más que nada el estado de los revoques. Que no estén desprendidos o partidos, suele pasar que antiguamente en los revoques se usaba mucha cal y esto hacia que queden bastantes débiles y esto se nota cuando queremos hacer un agujero nos resulta muy sencillo por que el revoque es muy blando.
En estos casos si están bien agarrados a la pared, cuando se golpean con el puño se siente macizo y no hueco, se los puede dejar sin problema y hacerles un nuevo fino arriba.
Articulo relacionado ► Tipos de Madera para Revestir y Decorar Paredes
¿Qué hacer si en los muros hay humedad? 3 posibilidades.
1. Depende qué nivel de humedad y en qué lugar de las paredes este hay que hacer una cosa u otra.
Puede pasar que las paredes chorreen agua de tanta humedad, pero esto se puede solucionar
Por ejemplo si la humedad está a más de 1 metro sobre el nivel del piso lo más probable es que el revoque exterior con el aislante hidrófugo se quebró y dejo entrar el agua de lluvia que corre por la pared.
En estos casos hay que reparar el revoque exterior con el aislante hidrófugo y deja que la pared seque por completo en su interior.
Puede ser que entra las uniones de distintos materiales como es una pared de una ventana también hayan trabajado mucho con los años y dejo filtrar humedad a la pared.
2. Si la humedad se ve cerca del cielorraso puede ser por el mismo motivo anterior o porque haya una entrada de agua por el techo o alguna canaleta oculta.
Es muy común ver aureolas de moho o pelusa provocada por el exceso de humedad.
En este caso antes que nada hay que reparar el techo y cortar de lleno la entrada de agua y luego si tratar la pared.
3. Si la humedad está cerca o a nivel del suelo está fallando la capa aisladora y hay que repararla. Y depende como este construida la pared (mampostería de ladrillo hueco o común) hay que hacer el arreglo que corresponde.
Si es de ladrillo común se le hacen unos agujeros intercalados cada 15 cm y se le inyecta un producto líquido que actúa como aislante hidrófugo, si es ladrillo hueco se canaletea toda la vuelta a la altura de los zócalos y se llena con concreto e hidrófugo.
El techo
Al igual que los muros hay que revisar que la parte estructural este bien, de lo contrario hay que quitar y hacer nuevo. Una vez resuelto que lo estructural este bien queda asegurarse de que no queden goteras o entradas de agua por ningún lado.
En caso de reempalzar el cielorraso hay que conocer bien los tipos de cielorrasos para instalar el mas adecuado en cada caso.
Si es techo plano de losa.
El problema con las losas es que si no se la mantiene aislada correctamente en el tiempo comienzan a tener problemas cuando se fisuran, entra el agua y empiezan los problemas.
Si se considera arreglar, reemplazar y hacer una losa nueva es conveniente conocer los distintos tipos de losas que hay para saber exactamente cual construir.
Si la edificación tiene losa, lo primero es aislarla desde arriba. Ver si tiene carpeta o contrapiso con pendiente y si es necesario quitar todo hasta dejar la losa pelada y hacerlo nuevo, y finalmente pintarla o cubrirla con membrana.
Al asegurarnos que cortamos la entrada de agua ya podemos reparar la losa del lado de adentro, lo más común puede ser que se haya reventado en partes y la armadura este expuesta. Ver en qué estado están los hierros, si se mojaron por muchos años seguro estén muy oxidados, hay que quitar todo el óxido y pintar.
Si tiene pendiente con estructura de madera.
Otra cosa es ver si no hay tirantes podridos, y si es así es porque seguramente ha habido una entrada de agua durante mucho tiempo que mojo al tirante y lo pudrió, hay que reemplazar el tirante en este caso.
En el caso de que haya techo con estructura de madera hay que asegurarse que no lo haya atacado el bicho taladro, en estos casos se puede fumigar pero si la madera está muy atacada habrá que reemplazarla.
En casas viejas es común encontrar la madera atacada por el bicho taladro.
Hay que ver también el estado del aislante térmico del techo y darse cuenta en que condiciones esta, en caso de que haya que colocar o reemplazarlo hay que ver que tipos de aislantes térmicos para casas hay y pensar en instalar uno.
Ver ► Tipos de techos
El Baño.
Desarmar y quitar los artefactos como el inodoro, bidet, lavamanos y bañera si la tuviera. Quietar todo el revestimiento y romper para quitar y reemplazar los caños viejos de agua fría y caliente.
Al igual que en una obra nueva, en una reforma el baño es lo más caro, por eso distribuir un baño correctamente es importante. Si el baño está en muy malas condiciones lo más probable es que haya que desmantelarlo integro.
Con respecto al piso habría que ver en qué estado están los caño de desagües cloacales, y si son viejos de hormigón por ejemplo habría que levantar todo el piso del baño para remplazarlos por nuevos de PVC.
En un casa vieja el baño es uno de los ambientes donde más hay desmontar y gastar dinero, prácticamente es hacer un baño nuevo.
La Cocina.
Con la cocina pasa algo parecido que en el baño, hay que desmontar los muebles, quitar los revestimientos y romper para cambian los caños de agua y en este caso también quizás los de gas.
Si es necesario, según el proyecto previo realizado, hay que redistribuir la cañería de acuerdo al nuevo diseño de la cocina.
Siempre hay que trabajar en base a un proyecto y diseño previo, basándonos en los planos para saber como distribuir la cocina y. Si la casa es muy vieja lo más común es redistribuir ya que la manera en se usaba antes una cocina es distinta a la que se usa ahora.
Si se requiere pisos nuevos ver esta guía ► 11 Tipos de Pisos
Ahora es muy común ubicar una barra o isla para uso diario, los muebles ya se diseñan distintos y hay electrodomésticos que antes no había para la cocina como un lavavajillas por ejemplo, el cual requiere una ubicación eficiente y su cañería necesaria. Hay medidas mínimas para que el tamaño de una cocina sea correcto.
Si no hacemos todo esto pensado en un proyecto previo, el proceso de remodelación se puede volver todo un caos y una mala experiencia.
Las Instalaciones.
En una casa antigua y deteriorada hay que tener en cuenta que vamos a tener que reemplazar todas las instalaciones y eso conlleva una parte importante del presupuesto total de la reconstrucción.
Agua caliente y fría.
Los caños antiguos de agua solían ser de plomo, cobre o hierro. Esto hay que reemplazarlos por caños de termofusion. No solo los caños que están dentro de las paredes, por lo general las montantes que bajan y suben del tanque de reserva también hay que reemplazarlo por termofusion.
De nada sirve cambiar solo un tramo y el resto dejarlo porque creemos que está bien, donde activemos el agua nuevamente es muy probable que los caños viejos comiencen a sufrir y haya que reemplazarlos con la reforma ya terminada.
Por eso es mejor pensar en reemplazar todo.
Cloacas y desagües.
Antiguamente los caños de desagües cloacales se ponían de hormigón o hierro, lo ideal es reemplazarlos cuando trabajamos en el baño y la cocina, y también reemplazar el tramo (si tiene) que atraviesa la casa hasta llegar al exterior.
Entonces dentro del hogar queda todo lo que es cloaca nuevo, afuera luego decidiremos si cambiarlo o no.
Gas.
Lo mismo los viejos caños de epoxi es ideal que se reemplacen. Aunque puede ser que estos aun estén en condiciones y se puedan usar, pero para esto hay que ver a un gasista matriculado (parte del proyecto) que nos oriente y nos recomiende la mejor opción y más barata.
Electricidad.
Antiguamente se usaban tubos o caños de hierro para pasar todos los cables de la instalación eléctrica, también los conectores, bocas o cajas eran de hierro, por lo que es muy común encontrar muchos tramos podridos y oxidados también.
Actualmente se usan elementos de plástico que duran toda la vida y son mejores en cuando a seguridad se refiere.
Además los cables también se usaban de otra sección diferente por lo que muchas instalaciones no soportarían por ejemplo el funcionamiento de un equipo de aire acondicionado, así hay que reemplazar el cableado por cables nuevos además agregar un disyuntor y térmicas de seguridad.
Articulo relacionado ► Tipos de instalaciones de las viviendas
¿Qué hacer con la fachada en la reforma?
Transformar la fachada es importante, pero, no solo que hacer con el frente de la casa si no también el contrafrente que da al patio. Esto es exclusivamente más que nada diseño y dependiendo el estilo que tenga la casa y las pretensiones del propietario, se elabora un diseño y un plan de acción.
Para esto te recomiendo ver este articulo ► ¿Cómo renovar y mejorar el frente de una casa? Ideas y consejos de diseño!
También estos sobre aberturas ► Tipos de puertas de entrada y Tipos de portones para fachadas
Ejemplos: Antes y después de remodelar una casa vieja
Una casa vieja incluso en ruinas, después de una reconstrucción se puede ver como una casa totalmente nueva.
Baños después de una remodelación.
Cocinas después de una refacción completa.
Costo ¿Cuánto vale reformar una casa vieja por metro cuadrado?
Cuanto cuesta remodelar una casa vieja. Como primer punto hay que calcular los m2 de la reforma para tener una base. A continuación expresamos los valores promedios en Dólares Americanos para no tener en cuenta la inflación local, estos valores son pensados en una reforma integral donde todo se hace nuevo:
| Tipo de ambiente. | Precio por m2 |
|---|---|
| Dormitorios, estudio, comedores y salas de estar. | 280 / 350 Dólares. |
| Baños. | 600 / 700 Dólares. |
| Cocinas. | 400 / 550 Dólares. |
Articulo relacionado ► 5 formas de ahorrar dinero al remodelar su casa
Lista de gastos en una reforma.
Lo correcto es tener el calculo y computo de materiales de construcción antes de comenzar. Esta es una lista de gastos mínimos cuando se quiere refaccionar, reformar o reacondicionar una casa vieja:
- Honorarios de Arquitecto.
- Gastos de legajo: Solo en el caso que haya que presentar planos de obra.
- Mano de obra de los gremios: Albañil, plomero, gasista, techista, colocador, pintor, electricista, carpintero.
- Materiales de los gremios: Materiales de construcción varios, cañerías, pinturas, puertas de entradas y ventanas, muebles de dormitorios, baño y cocina, artefactos eléctricos, marmolería, juego de baño, grifería, puertas de interior, etc.
- Varios: Limpieza, jardinería de frente y patio, herrería.
Conclusión: Pasos sugeridos para reconstruir una casa vieja.
Resumiendo los pasos que vimos arriba de cómo proceder para remodelar una vivienda vieja con poco dinero:
1. Contactar y contratar un Arquitecto.
Para hacer un diagnóstico del estado general de la casa y en base a eso y las pretensiones del dueño elaborar un proyecto de diseño y un plan de acción. Articulo relacionado ► ¿Como saber cuando necesito un Arquitecto?
2. Buscar y comparar presupuestos
De mano de obra y de materiales. Cuanta más información tengamos en mano para presupuestar menos adicionales tendremos durante el proceso de reconstrucción.
3. Contactar a la mano de obra.
Con los presupuestos en mano decidir y contratar primero al albañil constructor y luego al plomero, electricista, gasista, techista, pintores, etc.
4. Comenzar la remodelación.
Ya tenemos el proyecto y el albañil contratado solo queda coordinar el inicio de obra.
Una vez concluida la obra se debe solicitar el final de obra, de esta manera se certifica ante los entes reguladores que dicha obra quedo cerrada.
Artículos Relacionados:
Primero hay que estudiar y decidir el destino de la casa o demolerla