Como saber cuánto que y cuantos m2 se pueden construir en un terreno de pende de factores y reguladores que determinan todo eso. Se puede consultar con un arquitecto para saber exactamente qué es lo que se puede construir en determinado espacio de tierra.
En este artículo vamos a ver cada uno de esos factores y como usarlos dependiendo la zona donde se encuentre el terreno y la superficie y determinar la cantidad máxima de m2 posibles.
INDICE
¿Cuánto es lo máximo que se puede construir en un terreno?
En cada ciudad existe una legislación urbanística que regula todo a través de un código de edificación. Cada ciudad está zonificada y cada una de estas zonas se rige por los mismos códigos pero con diferentes valores. Estos valores son:
- FOS (Factor de Ocupación de Suelo)
- FOT (Factor de Ocupación Total)
- DENSIDAD (Ayuda a determina la cantidad de personas por terreno)
2 ejemplos de Código de Ordenamiento territorial:
- Códigos de Ordenamiento Urbano y Edificación de los municipios del AMBA
- Código de Ordenamiento Territorial (C.O.T.) de Mar del Plata
¿Qué es el FOS?
El FOS o factor de ocupación de suelo determina que porcentaje del terreno se puede cubrir y que porcentaje dejar libre. O sea que porcentaje de suelo del terreno en m2 se pueden usar para construir.
El valor más común de FOS es 0.6 (60% de la superficie del terreno), esto quiere decir que por ejemplo en un terreno de 1000 m2 con FOS 0.6 se podrán cubrir 600 m2 y en otro de 200 m2 se podrán cubrir 120 m2.
Este valor de FOS varía un poco según la zona en donde se encuentre el terreno dentro de la ciudad, puede ser 0.5 o 0.4 inclusive.
¿Qué es el FOT?
El FOT o factor de ocupación total es lo que determina la cantidad máxima de m2 que se pueden construir en un terreno. A diferencia del FOS tiene en cuenta todos los niveles o pisos que pueda tenar la edificación.
Este valor puede variar desde 0.5 a 3 por ejemplo, y se multiplica por la superficie del terreno para determinar la superficie máxima en m2. Pero valor más común es 1.
Por ejemplo en un terreno de 500 m2 con un FOT de 1.5 se podrán construir un total de 750 m2 máximo.
¿Qué es la Densidad?
La densidad determina la cantidad de personas máximo para las que se puede proyectar una casa por ejemplo. Por ejemplo por dormitorio se consideran 2 habitantes (personas)
Este valor toma como referencia una hectárea (10000 m2) y se toma una cantidad de habitantes por hectárea.
Entonces por ejemplo un terreno de 800 m2 que se encuentre dentro de la zonificación urbana con un valor de densidad de 100 habitantes por hectárea (hab/HA) permite 800 m2 x 100 habitantes / 10000 m2 = 8 habitantes.
Considerando para una vivienda 2 habitantes por dormitorio para este ejemplo se podría construir una casa con 4 dormitorios como máximo.
¿Cuántas casas se pueden construir en un terreno urbano?
Para responder esta pregunta primero hay que averiguar todos los indicadores urbanísticos que vimos arriba según la zona del terreno dentro del tejido urbano.
Los valores de los indicadores son más altos cuando el terreno se acerca al centro más poblado de la ciudad, y más bajos cuando se aleja.
Ejemplo: ¿Cuánto se puede construir en un terreno urbano de 500 m2?
Supongamos que se encuentra en una zona urbana R7 cuyos indicadores son:
- FOS: 0.6
- FOT: 1
- DENS: 140 hab/HA
Nos permite:
FOS ► 500 m2 x 0.6 = 300 m2 (los m2 máximo que podemos tapar o cubrir el terreno)
FOT ► 500 m2 x 1 = 500 m2 (los m2 máximo que podremos construir en total, considerando el FOS y pisos superiores)
DENSIDAD ► 500 m2 x 140 hab/HA / 10000 m2 = 7 habitantes ( 4 dormitorios máximo, redondeando para arriba)
Resumiendo: Podemos construir como máximo en planta baja 300 m2 y 500 m2 en total considerando más pisos y un máximo de 4 dormitorios
Se podrían hacer en este ejemplo 2 casas de 150 m2 o 200 m2 en dos pisos con 2 dormitorios máximo cada uno.
¿Cuántos metros cuadrados puedo construir sin permiso?
Considerando los pasos y vías legales ninguno. Todo tiene que estar regularizado por la comuna local, ya que luego se imprimen impuestos y revalúo sobre una nueva edificación, además no se puede construir sin permisos ni que exista un representante legal atrás de una obra en construcción.
Esto no quiere decir que igualmente no se construya sin permisos sino todo lo contrario, existen muchas construcciones que no tienen planos hasta que lo detecta la municipalidad, sobre todo se da más en ampliaciones.
¿Qué pasa si se construye sin permiso? Por un tiempo puede que no pase nada, pero en algún momento llegara una intimación al domicilio para regularizar todo. Entonces hay que contratar a un Arquitecto para incorporar los m2 que se construyeron sin permiso.
Una obra en infracción que se construyó sin permisos al momento de incorporarla se incrementan los gastos por lo que siempre conviene obtener los permisos antes que nada.
Conclusión
Para saber cuántos m2 se pueden construir en un terreno primero hay que averiguar los indicadores urbanísticos para ese mismo terreno según su zonificación urbanística.
Con estos indicadores según ordenanza local se puede saber exactamente qué y cuantos metros se pueden construir en un terreno urbano más allá de las condiciones del mismo y de quien sea el dueño.