Etapas y Fases de construcción de una casa

Planificar las etapas y fases de la construcción de una casa es importante para atravesar todo el proceso sin complicaciones ni imprevistos innecesarios.

Coordinar las distintas etapas correctamente como así los gremios intervinientes en la construcción, evita dolores de cabeza y el avance de obra es más eficaz y más rápido. Estas etapas se administran de diferentes maneras dependiendo del tipo de obra, tipo de construcción, disponibilidad de dinero, etc.

Las distintas etapas pueden cambiar o combinarse si es por ejemplo una obra a comenzar desde cero, una ampliación o reforma, independientemente si es una inversión inmobiliaria, un fideicomiso o un comitente o cliente privado.

En algunos casos pueden entrar primero unos gremios y en otros casos otros distintos, aunque en el general de la obra sean los mismos gremios (gasista, albañil, colocador, electricista, plomero, carpintero, etc)

Faces y etapas previas a cualquier obra.

Independientemente del tipo de obra y construcción que se pretenda empezar, hay que hacer los pasos previos y obligatorios para todas las obras en general, estos son:

1. Contratar un Arquitecto matriculado.

Contratar a un Arquitecto matriculado es lo primero de todo, si un profesional no se puede iniciar nada, es la etapa cero. El resto de las etapas y fases las coordina el mismo arquitecto, este tiene la capacidad de llevar adelante las etapas y pasos de todo el proceso necesarios en los momentos correctos.

Exceptuando que sea solo asesoramiento, el arquitecto tiene que estar matriculado para atravesar las etapas legales del proceso. De otra forma no es posible avanzar.

2. Diseño de la vivienda.

Uno ves contratado el arquitecto, el segundo paso es un reunión para elaborar un programa de necesidades del cliente, esto es como quiere la casa el comitente (cantidad de dormitorios, estilo de la casa, niveles, sistema constructivo y todo tipo de pretensiones del cliente).

Una vez el cliente queda conforme con el proyecto y diseño de la vivienda se baja el martillo a este paso para pasar al siguiente.

3. Presentación del legajo o expediente de obra.

Esta es una de las etapas o fases legales donde se arma un legajo y expediente de obra con el proyecto acordado con el cliente para ser presentado ante las autoridades pertinentes.

Dicho legajo contiene toda la documentación técnica y legal sobre el terreno y el proyecto a construir, el mismo primero pasa por el Colegio de Arquitectos para el visado y registro del legajo y luego se presenta en la municipalidad local (Catastro, Obras Privadas, oficina de Obras sanitarias, Electrotécnica y las exigencias de cada municipio).

Con este paso se obtienen los permisos de obra en el terreno, remodelación, refacción de vivienda o el trabajo requerido.

4. Contratar empresa constructora o constructor.

Casi combinado con la etapa anterior también se puede buscar un constructor o albañil para cuando tengamos el permiso de obra. Por lo general al momento que entregamos el legajo visado en el colegio de arquitectos en obras privadas, ya tendremos permiso para comenzar la construcción.

¿Cómo planificar o programar la construcción de la casa?

Ahora comienza la coordinación de las diferentes etapas de la construcción, ya sea obra desde cero o ampliación y remodelación, empezamos primero por obra desde cero con el terreno solo:

En una obra a construir desde cero.

¿Cuáles son los pasos para construir una casa? Es una pregunta muy común de quienes tienen un terreno y van a construir su casa desde cero, estos son los pasos y etapas más adecuados:

1. Nivelación y limpieza del terreno.

Este primer paso puede estar o no, dependiendo de las condiciones en que se encuentre el terreno sobre el cual se va a edificar. Sin existen plantas grandes o mucha vegetación esto impide avanzar con los primeros trabajos de los albañiles.

Lo más común es contratar una maquina con pala para limpiar y quitar toda la vegetación para dejarlo listo para que entren los albañiles.

Puede pasar que el terreno también tenga mucho desnivel y tampoco deje empezar los replanteos, también con la maquina hay que nivelarlo con las indicaciones del arquitecto. No es necesario nivelarlo todo, se puede dejar a nivel solo donde se implantara la vivienda.

Es importante (si es un terreno alejado sin medianeras) tener cuidado que la maquina no quite los mojones que delimitan el terreno, si no los tuviera hay que llamar a un agrimensor para amojonar el terreno y así conocer los limites exactos.

2. Replanteo y cimientos.

Con el terreno en condiciones los albañiles o constructores ya pueden replantear donde hacer los pozos para abrir los cimientos. En este paso el arquitecto les proporciona a los albañiles un plano de cimientos con detalles de medidas, materiales y profundidad.

La cimentación depende del tipo de suelo, no es lo mismo para un suelo de tierra negra, arena o tosca, esto define si se harán zapatas corridas, vigas de arrastre de hormigón armado, bases, plateas o simplemente hormigón de cascote.

El albañil replantea (dibuja con hilos tensos) la casa sobre el terreno guiado por los planos del Arquitecto, y entonces con pico, pala o lo que necesite para ese suelo, abre todos los pozos para armar y llenar con material todos los cimientos.

3. Paredes, dinteles y encadenados.

Con los cimientos terminados y listos, viene la etapa de replantear todos los muros, tabiques y paredes de la casa sobre los cimientos. También en base a los planos que proporciona el arquitecto al constructor.

Con replanteo de mampostería se levanta las paredes hasta el nivel de capa aisladora, se hace esta capa aisladora y después con los mismos hilos de replanteo se levantan todas las paredes. La casa ya tiene altura.

También se hacen los contrapisos a nivel de capa aisladora.

En esta fase se materializan también los dinteles de puertas y ventanas, o sea ya queda definido los vanos para las ventanas y las puertas con sus medidas finales. A la vez se siguen levantando las paredes hasta el nivel de los encadenados, donde también se los materializa con hormigón armado según especificaciones técnicas del plano.

4. Techo.

La siguiente fase es construir y armar el techo. Independientemente del tipo que sea, puede ser techo de madera, teja, chapa con estructura metálica o losa. Esto depende del estilo de la casa o  si tiene otro piso o nivel.

Entonces según el tipo de techo se completa la mampostería sobre el encadenado y se arma el mismo.

5. Instalaciones (gas, agua, cloacas y electricidad)

Con la casa ya techada viene la fase de las instalaciones, se trabaja sobre las paredes sin revocar directamente sobre el ladrillo.

En base a planos se distribuyen y se amuran todas las bocas de electricidad en paredes para enchufes y llaves, y se conecta todo con mangueras por lo general de ¾.

También los caños de gas y agua se arman en las paredes antes de revocar el interior de la vivienda para no tener que cortar después el revoque nuevo. La mayor parte de los caños cloacales van por el contrapiso así que estoy se arman antes que cualquier otra instalación.

6. Revoques interiores y exteriores.

Con el techo listo, las instalaciones parciales lista y todo lo que pueda ir dentro de las paredes llega la etapa de los revoques, tanto interiores como exteriores.

En toda la vuelta exterior de la vivienda se le hace el azotado hidrófugo bajo el revoque grueso, se van haciendo a la par. En el interior los revoques gruesos y finos se haces solo hasta la altura del cielorraso, más arriba no es necesario y se dejan las paredes sin revoque en lo que sería el entretecho.

7. Cerramientos y aberturas.

En esta fase o etapa es cuando la casa queda totalmente cerrada y aislada del exterior dando paso a otras etapas posteriores.

Los cerramientos y aberturas se definen antes de levantar las paredes, porque depende el tipo de abertura es cuando se colocan o amuran. Por ejemplo: En carpintería de madera los marcos se acomodan antes de levantar pared y se van amurando a medida que la pared toma altura, lo mismo en aluminio si llevan premarco, este se amura justo cuando se están pegando ladrillos.

Si son ventanas de aluminio sin premarco, se dejan los revoques y mochetas listos para colocar las ventanas una vez finalizado todo el revoque.

8. Pisos y revestimientos.

La casa cerrada da paso a etapas ya más de obra fina como la colocación de piso y armado del baños por ejemplo. Previo a esto se debe haber hecho sobre el contrapiso la carpeta hidrófuga y niveladora donde se pegara directamente el piso, ya sea cerámico o porcelanato por ejemplo.

Se pueden revestir los baños lo que ya les dará el aspecto definitivo.

9. Cielorrasos.

También entra la fase de armado de la estructura del cielorraso ya sea con sistema en seco tipo Durlock yeso tradicional o cualquier otro sistema. Para esto se toma el nivel del piso terminado para dar la altura definitiva en todos los ambientes de la casa.

Esta etapa se puede hacer también antes de colocar el piso, solo hay que tener en cuenta lo que sube el pegamento con el piso (1.5 cm aproximadamente) para definir la altura del cielorraso.

10. Muebles (cocina, placares, baño)

Las etapas finales de obra son la colocación de los muebles de cocina, placares en dormitorios, estudios, despensas y baños.

Entra el gremio de carpintería donde tendrá que tomar todas las medidas necesarias y en base a los planos de diseño arquitecto basado en los gustos del dueño, fabrica e instala todo.

11. Pintura y limpieza.

La casa ya quedaría lista para la fase de pintura en general, tanto exterior como interior. Elementos comunes para pintar en el interior; paredes, cielorrasos, puertas placa, puerta de entrada (si es de madera) zócalos, etc.

En el exterior para las paredes se puede aplicar pintura látex o revestimiento fino texturado con color. Elementos comunes para pintar en el exterior: Paredes, rejas, gabinetes, cenefas, carpintería de madera y postigos, etc.

Con esta etapa se hace la limpieza general de la obra, por lo general sobre el terreno y durante todo el proceso de construcción quedan cortes de madera, alambres, escombro, arena y cosas que hay que retirar para dejar el terreno habitable.

En una ampliación o remodelación.

Una ampliación o refacción se da por lo general cuando se compra una casa vieja y hay que acomodarla para volverla habitable. Y depende en el estado que este es lo que hay que hacer, las etapas de construcción pueden variar.

Si la casa está muy deteriorada seguramente los albañiles deberán hacer revoques nuevos, ajustes o refuerzos. Levantar pisos viejos y revestimientos.

Lo que es plomería va a depender del estado de la misma, sin son caños viejos de hierro o plomo seguramente se reemplacen por nuevos de termofusion, y en este caso entra el gremio de plomería quien además después del paso del albañil también armara todo lo que es artefactos de baño y griferías.

Albañiles y plomeros se combinan en etapas a la par, las etapas de pintura y limpieza al igual que en obra a construir de cero, entran en último lugar.

¿Que materiales comprar primero para construir una casa?

Acopiar material antes de comenzar la obra es una ventaja pero hasta cierto punto. Es una ventaja porque al momento de necesitar algún material, cosa o artefacto ya lo tendremos disponible de antemano. Pero puede no ser una ventaja cuando ese elemento nos condiciona el diseño de la casa solo porque ya lo compramos.

Hay materiales de construcción que se pueden acopiar sin problema ya que no se vencen o deterioran como los ladrillos, piedra, escombro, hierro de construcción, etc. Además se pueden acopiar a la intemperie sin problema alguno.

Otros hay que comprarlos en el momento que se van a usar como la cal o el cemento por ejemplo ya que esos si se pueden perder por humedad, rotura o vencimiento.

Pero antes de comprar cualquier material es mejor hacerlo con un cómputo previo para no comprar por comprar.

Materiales que se pueden comprar primero:

• Ladrillos
• Escombro
• Piedra partida
• Hierros de construcción
• Materiales para losa (viguetas y ladrillos de telgopor)

También se pueden comprar y almacenar artefactos como:

• Grifería en general
• Artefactos y accesorios de baño (inodoro, bidet, bañera, vanitory, etc)
• Bachas de cocina, lavadero, etc.

Conclusión

Para resumir las etapas y pasos para construir una casa se podría decir que se dividen en dos grandes grupos, uno la parte legal donde se contrata al arquitecto para elaborar el proyecto y armar el legajo correspondiente para presentar y obtener el permiso de obra.

Y un segundo grupo es la etapa en la que se materializa la obra de acuerdo a los planos presentados. En este segundo grupo comienzan los pasos y fases de construcción que solo el arquitecto es capaz de coordinar correctamente para que la obra se eficaz en cuanto a avance.

Es el proceso que más tiempo lleva porque tiene más etapas en la que hay que materializar y construir la obra.