Ampliar y construir segundo piso es fácil cuando la obra se arranca desde los cimientos, pero cuando ya tenemos construido e igual queremos edificar arriba surgen preguntas como que si las paredes o techos soportaran el peso por ejemplo, en este artículo vamos a dejar claro en qué casos si se puede y que casos no.
Para saber si se puede construir un segundo piso arriba de una casa ya existente hay que analizar dos aspectos: el constructivo que básicamente es inspeccionar en qué estado estructural se encuentra la casa que ya está edificada, y por otro lado el aspecto legal para saber si se admite por ejemplo un segundo nivel según el código de construcción zonal.
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Consejos para saber si se puede hacer un segundo piso sobre una casa
¿Cómo saber si está bien la construcción de mi casa? Esta es la pregunta que debemos hacernos entonces lo primero es averiguar cómo está construido lo existente para saber cuáles son las posibilidades de pensar un proyecto en un segundo nivel.
Especificaciones técnicas de los planos aprobados.
Una opción es fijarse en el plano municipal de la casa ya construida, por lo general se hace en un apartado un cuadro con las especificaciones técnicas básicas de la casa en donde dice el tipo de cimientos que tiene, paredes, encadenados, alturas y techo.
Aunque esto no hay que tomarlo como cierto al cien por cien ya que pueden existir diferencias. Por ejemplo en el plano figura un tipo de cimentación pero al momento de haber construido resulto otro tipo de suelo y se modificó el tipo de cimientos.
Pero igualmente si nos sirve de guía porque muchas veces coincide con la realidad.
Consultar con el albañil que construyo la casa.
Si la casa no es muy vieja se puede dar con el constructor que la construyo, esa sería la manera más efectiva de ver en qué condiciones esta para construir arriba.
Tendríamos la información más efectiva y real de cómo está hecha la casa y saber cómo encarar de la forma más eficiente una edificación en un segundo nivel.
Aunque en otros casos la casa ya tiene muchos años y esto no es posible. En este caso habría que hacer una inspección visual de los elementos de la casa.
Inspeccionar visualmente la casa.
Esta inspección consiste en ver e intentar darnos cuenta que tipo de paredes tiene la casa por ejemplo, ver que espesores, esto se puede ver en las aberturas, puertas y ventanas. Entonces tendremos una idea más acertada de saber si se puede construir arriba o no.
Si la vivienda está construida con ladrillo común y no cerámico mejor, el ladrillo macizo soporta más peso.
Intentar ver si la casa tiene encadenados, esto se puede ver si existe algún entretecho porque por lo general sobre el cielorraso nunca se revoca y la pared queda a la vista.
Otra manera de encontrar el encadenado es si la casa tiene ventanas con persianas, se puede quitar un tapa rollos de la cortina y adentro se debería poder ver el encadenado.
Intentar ubicar fisuras en las paredes, si son muy evidentes es porque la fundación está venciendo un poco más de lo normal, por lo que agregar otro piso es agregar peso y esto sería un gran error.
Registro fotográfico.
Con la tecnología cada vez es más común que quede algún registro fotográfico de cuando se construyó la casa, si es posible encontrar fotos de la obra eso sería muy bueno para llegar a un diagnóstico acertado.
Eso puede darnos la certeza que será posible levantar otro piso, podemos ver columnas que quizá no sabíamos que estaban por ejemplo. Poder llegar a conseguir fotos de la obra sería muy favorable.
De nuevo lo mismo si la casa es muy antigua es evidente que no haya ninguna foto de nada, habrá que hacer una inspección visual más exhaustiva.
Condiciones mínimas que debe tener la vivienda ya construida
Antes de aventurarnos en una reforma para un segundo piso y pensar en ideas y espacios posibles, hay verificar y tener en cuenta algunos aspectos importantes que hacen a la estructura del hogar.
Cimientos.
La cimentación debería estar de acuerdo por lo menos a las condiciones del tipo de suelo. Puede haber un suelo blando (arena, tierra negra, etc.) y si el material del cimiento no es por ejemplo hormigón armado no conviene agregar más peso sobre el cimiento.
Además debería tener medidas que acompañen al tipo de pared. Si el tipo de suelo es duro como tosca o piedra eso es una buena señal para poder agregar más peso.
Muros portantes.
Por ejemplo un muro de bloques de hormigón es muy malo para apoyarle peso extra porque el bloque en si es muy débil.
Una pared de ladrillo cerámico del 12 no es buena tampoco para apoyar una losa por ejemplo, y hay muchas casas construida íntegramente con este ladrillo.
Las paredes deberán soportar los miles de kilos extras de una segunda planta, si la casa está construida con ladrillo hueco del 18 (lo más normal) o ladrillo común de horno si estamos en condiciones de pensar en agregar kg.
Columnas.
En realidad no una condición fija si hay muros con ladrillo portante, de lo contrario es fundamental contar con columnas.
Una casa sin columnas distribuirá el peso del encadenado sobre las paredes, lo que da más lugar a que en un futuro aparezcas grietas y fisuras, y si agregamos más peso será un problema.
Encadenados.
El encadenado es la pieza estructural que distribuye el peso del techo sobre las columnas y paredes, además refuerza y cose todo el perímetro de la vivienda. El encadenado es una pieza clave estructural para poder apoyar un segundo piso.
Una casa sin encadenado queda casi relegada a la posibilidad de construirle otro piso, excepto que los dueños no tengan problema en reformar y reforzar lo que sea necesario para edificar arriba.
Tramites y permisos.
Hay que averiguar legalmente si está permitido por el código de construcción ampliar en segundo piso en tu zona según ciertos indicadores.
Esto te lo dice con exactitud un arquitecto, el cual hace las averiguaciones previas con el código en mano. Por lo general si se puede construir arriba, exceptuando que en ese terreno ya haya construido muchos m2 y el indicador FOT (factor de ocupación total) no permita agregar más.
Indicios que no vas a poder construir un segundo piso
Si las grietas, fracturas o fisuras en las paredes alrededor de la casa son muy evidentes, es una mala señal. Significa que algo está fallando o trabajo demasiado porque no soporto los esfuerzos.
Lo más común es que el cimiento haya cedido y ese mínimo movimiento raje las paredes. En estos casos no será posible agregar otro piso sobre esos cimientos por que agravaría el problema.
Y peor si esas grietas o fisuras se ven arriba sobre los dinteles o cerca del techo, quiere decir que ya cedió toda la casa entera o está cediendo lentamente.
¿Cómo hacer un segundo piso en una casa ya construida? Pasos!
Antes de empezar a hacer algo hay que asegurarse por completo en lo que nos metemos, puede parecer que a simple vista todo este bien pero y en condiciones, pero un ojo experto tendrá la certeza de que es posible y que no.
Para realizar las cosas bien estos son los pasos que como dueño de casa uno deberías hacer:
Consultar un Arquitecto.
La arquitectura abarca todo diseño, construcción, tramite en fin todo en lo que a poner una obra en marcha conlleve.
El arquitecto es el experto que te dirá con toda certeza cuáles son tus mayores posibilidades a la hora de decidir ampliar la casa en la parte superior.
Además el profesional está capacitado en lo que a diseño y mejores opciones para cada caso es mejor (lugar para la escalera, medidas, fachada, acabados, etc.)
No solo queda en lo constructivo, la parte funcional del segundo piso es vital para que quede un diseño de calidad en función con la planta baja.
Elegir sistema constructivo según las condiciones de la casa ya construida.
Si la planta baja por ejemplo es de construcción tradicional, lo nuevo de arriba podremos continuar con el mismo sistema (mampostería de ladrillos) siempre estén las condiciones como vimos arriba.
Se puede escoger un sistema constructivo más liviano como lo es Steel Framing o Steel frame. Es un sistema constructivo más liviano que la construcción tradicional y cada vez se usa más.
Pedir cómputo y presupuesto de mano de obra y materiales.
Luego de que el arquitecto elabore un proyecto y se haya definido el sistema constructivo es momento de conseguir un constructor. Para esto es interesante pedir 2 o 3 presupuestos para poder comparar los precios.
Además el profesional también elabora el cómputo de los materiales para pedir presupuesto, cosa imposible de elaborar sin ayuda profesional.
Una vez contratado el constructor y obtenido el plano aprobado por parte del arquitecto se comienza la obra corresposdiente.
Para resumir así son los pasos:
- Ver a un Arquitecto para ver la viabilidad.
- Definir si construye con ladrillo u otro sistema constructivo.
- Pedir presupuesto de mano de obra y materiales.
- Comenzar la obra.
Conclusión.
Igualmente si llegamos a la conclusión de que si es posible construir un segundo piso arriba de nuestra propia casa, al momento de ejecutar la obra es muy posible que surjan imprevistos que habrá que sortear.
Como toda ampliación o reforma integral en mayor o menor medida siempre existe un pequeño cambio de planes en algún aspecto puntual como refuerzos extras por ejemplo, pero si sabemos que si se puede construir arriba, estos serán imprevistos menores.
En los casos que no se pueda por las condiciones estructurales de la casa en realidad si se podría, pero habría hacer una reforma tan grande abajo (columnas, bases nuevas, encadenados, etc.) para poder soportar lo de arriba que no tiene sentido por el costo que generaría.
Hasta cierto punto se puede reforzar mínimamente para soportar el peso de un segundo nivel, pero cuando hay que hacer más demolición de lo esperado por que la casa no tiene las condiciones, hay que poner las posibilidades en la balanza.
Lo ideal para construir un segundo nivel es que las condiciones de la casa acompañen, o sea que abajo no haya que reformar nada o muy poco.
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Excelente información, justo lo que necesita saber. Muchas gracias.
Gracias Valeria!
hola, yo tengo un pequeño dpto sin terminar, mide 20m² aproximadamente, pero no sé le hizo ni comunas, zapatas, nada, solo armaron contrapiso, carpeta e hicieron las paredes, mi idea era hacer columnas y zapatas por fuera, un encadenado aéreo y colocar arriba 2 pequeñas habitaciones, supongo que tendría que ser construcción liviana, además considerando que se utilizó ladrillo hueco del 12, con varillas de hierro en las paredes actuales.
*se podría hacer como lo planteo? o es indispensable realizar primero un encadenado abajo de lo que ya tengo?
ojalá pueda responderme, y muchas gracias por el post.
Mi casa es antisismica con columnas de 30, y de 15 cimiento ormigon,con encadenado, cimental ,y llave harriba de las haberturas ,,, con puedo constru,,y lugar 2 metros libres pasillo para escalera ,,,, gracias Rosa San Luis * aclaro tiene 40 años aprovadox Banco Hipotecario ,,, planos aprovados sin instalacion de gas
Hola Rosa! Por lo que comentas no habría problemas de hacer otro pisos por que tiene estructura de Hormigón Armado la casa, y ademas si las paredes son de ladrillo común mejor porque son portantes.
Hola mi consulta es que las columnas y vigas para construir un tercer piso
Hola Florencia! Lo mas importante en este caso seria ver en que condiciones esta la fundación de la casa, si la planta baja tiene columnas, vigas o encadenados lo mas probable es que si se pueda pensar un tercer piso.
Excelente información, muy completa, me ha quitado muchas dudas sobre un proyecto que quiero hacer. Gracias, saludos desde Costa Rica?
Hola excelente información me queda una duda
Mi casa tiene base encadenado columnas y las paredes de ladrillo hueco del 12 y del 8.
Hay paredes que tiene aberturas grandes para puerta balcon.
Mi pregunta es necesito hacer un encadenado arriba antes de construir un segundo piso?
Hola Mabi! Hay que tener en cuenta que el ladrillo hueco del 12 no es portante, para apoyar un segundo piso la estructura tendría que trabajar independiente, osea como que no hubiera ladrillo. Si las bases tienen medidas y secciones de acuerdo al tipo de suelo bien, habría que agregar y reforzar seguro los encadenados. Con las columnas no habría problema.
Hola, hay manera de colocar algo en la parte de abajo que la haga más resistente y así poder construir? Gracias!!
Hola Antonella! claro que se puede colocar o reforzar abajo para luego construir arriba, hay que ver en que condiciones esta lo de abajo y hasta donde estas dispuesta a gastar dinero para acondicionar abajo, pero todo se puede en construcción.
hola, tengo una casa echa con ladrillos comunes, con encadenado y columnas, yo quiero saber si podría hacerme una casa arriba, de ser así, la construcción de arriba tiene que llevar columnas? y que pasa si no le hago columnas ?
hola, construi mi casa con cimientos de 1mts de profundidad, tiene encadenado en la parte de abajo, columnas y de nuevo encadenado arriba,.. hice una losa de 5cm de alto con viguetas y ladrillos de telgopor.. las paredes las hice con ladrillos hueco del 12, no son portantes. la casa mide 40mts 2.
la pregunta es, los encadenados y las columnas sirven para poder construir arriba? ya que se que con los ladrillos del 12 no se puede.
una idea que tenia, era levantar una pared de 15 con ladrillos comunes, al lado de las que tengo de ladrillo hueco, para que de esta manera se unan las paredes y darle mas resistencia, es posible?
gracias
Buenas! Mí casa es de 70mts2 ladrillo de hcca de 15cm con columnas, encadenado en la base y en tercer fila de ladrillo, tiene 5 años y aparecieron algunas grietas, soportaría una construcción de 40mts2 steel frame en la losa? Muchas gracias!!
Hola Daniel: habria que ver que tipo de grietas son, si solo solo el revoque o afecto a la pared, en este segundo caso puede haber fallado el cimiento por lo que no seria recomendable agregar mas carga. Ademas si la pared es de ladrillo de 12 por lo que entiendo tendría que tener bien hechos los encadenados superiores para agregar un segundo piso, si comprobas esto entonces si podrías pensar en Steel Framing para no cargar demasiado.
Mi casa tiene cadena abajo y castillos de 15 por 20 sobre suelo duro (no sobre barro sino sobre tepetate cómo le llamamos por acá al suelo duro) no tiene zapatas, tiene trave (canela en la parte superior,sus paredes son de Block y no tiene grietas.Podré construir un segundo piso?
Hola Santa! si el suelo es duro y la construcción es fuerte como dices si es posible que puedas construir arriba otro nivel.
Hola..quisiera hacer una construcción arriba de mi casa..pero lo que veo es que no tiene encadenados..solo pared de 30 en todo alrededor y los techos y revoque hecho con una material que lo tocas y se desgrana..como si fuera arena y tierra..
Hola Carolina! Solo quedaría saber que tipo de ladrillo es. Si es portante se podría considerar apoyar arriba, si no no es conveniente.
👋 hola
quisiera hacer un segundo piso, en una vivienda de albañilería confinada. tiene encadenado, columnas otra vez encadenado y losa con paredes de ladrillo común.
mi pregunta es, tengo que hacer un nuevo encadenado arriba en la losa, para hacer las paredes?.
Hola Romina, por lo que comentas no seria necesario, ya tenes columnas y encadenado sobre ladrillo comun (es portante)
Hola, estoy por iniciar la construcción de mi casa, pensando toda la estructura de la planta baja para hacer una planta alta en el futuro: cimientos, paredes de ladrillos comunes, columnas y encadenados. El problema que se me presenta es el techo ya que no me da el presupuesto para hacer una losa, por el momento.
Si podría hacer la losa cuando hagamos la ampliación. ¿Hay alguna manera de techar, por el momento, la planta baja? ¿se puede hacer un techo que se pueda quitar, en el futuro (6 meses aproximadamente), para hacer la losa?
Hola como estas, si se puede pero por solo 6 meses creo que no se justifica, el armado del techo (puede ser chapa) y despues el desarme y desmonte te sale mas caro que hacer una losa directamente. En caso de que lo hagas igual tenes que dejar preparado para apoyar un alosa (muros portantes o columnas y encadenados)
hola excelentes comentarios,
Tengo duda, comencé a hacer mi 2do piso, pero compre vigueta y bovedilla peralte 21, pienso que pesa demasiado y me da miedo no resista el peso la planta baja, ¿será posible ?
La planta baja tiene cimientos en su mayoría (solo una barda tiene zapatas y es de block, el resto es de ladrillo).
Gracias,